О границах муниципальных образований

Сведения о границах муниципальных образований вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании утвержденных в установленном порядке нормативно-правовых документов, содержащих описание таких границ. Правом внесения таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости обладает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

О границах населённых пунктов

К землям населённых пунктов согласно Земельного Кодекса Российской Федерации относятся земли, предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Таким образом, внесённые границы населённых пунктов в ЕГРН позволяют определить возможность дальнейшей организации строительства на незастроенных территориях или ведения иной деятельности, предусмотренной только в пределах населённых пунктов. Сведения о границах населённых пунктов утверждаются в генеральных планах поселений и подлежат внесению в ЕГРН на основании подготовленных в соответствии с законодательством документа

‍
Статья 32 · 218 ФЗ: Правила направления документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в порядке межведомственного информационного взаимодействия

‍
Статья 33 · 218 ФЗ: Правила внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица

Статья 34 · 218 ФЗ: Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия

Постановление № 1532: об утверждении правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3—13, 15, 15.1 · 32 · 218 ФЗ

При этом в случае наличия в ЕГРН сведений о границах населённых пунктов процедура изменения категории земельных участков на категорию «земли населённых пунктов» значительно упрощается.

О границах территориальных зон

Сведения о территориальных зонах, утверждаемых органами местного самоуправления и органами государственной власти в правилах землепользования и застройки, предназначены для упрощения понимания возможного использования территории для конкретной цели (рекреация, объекты делового назначения, территории для сельскохозяйственного производства, промышленного использования и т. п.). Совместно с границами населенных пунктов данные сведения являются особенно важными для инвесторов при определении инвестиционной привлекательности территории.

Также сведения о территориальных зонах актуальны при выборе земельных участков для личных целей в связи необходимостью сочетания желаний использования объектов недвижимости и установленных нормативов.

При наличии в ЕГРН сведений о территориальных зонах правообладатель вправе выбрать любой вид разрешенного использования, предусмотренной в соответствующей территориальной зоне без предоставления дополнительных документов.

О границах зон с особыми условиями использования территории (ЛЭП, газопроводы, нефтепроводы, санитарно-защитные зоны предприятий, водоохранные, прибрежные защитные полосы и т. д.)

Помимо предусмотренных законодательством требований об использовании территорий в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и градостроительного зонирования на возможность того или иного использования также влияет наличие на рассматриваемой территории различных охранных зон инженерных объектов или предприятий.

В таких зонах зачастую присутствует запрет или ограничение строительства, установлены особенности проведения работ по углублению в недра или, например, обязанность обеспечения доступа различных служб для контроля или ремонта определенных сооружений.

Кроме того, существуют объекты, которые могут оказывать негативное влияние на здоровье людей, в связи с чем также устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории.

Внесение в ЕГРН сведений о вышеуказанных зонах осуществляется в соответствии с требованиями, предусмотренными правилами охраны конкретных объектов.

Об иных границах, влияющих на использование объектов недвижимости

Кроме инженерных сетей и сооружений или предприятий, на использование земельных участков также влияют иные установленные границы:

• особо охраняемые природные территории
• зоны объектов культурного наследия
• лесничества
• водоохранные зоны

Такие сведения вносятся в ЕГРН на основании документов, утвержденных органами государственной власти или органами местного самоуправления, и также накладывают ограничения на использование объектов недвижимости, расположенных в пределах охраняемых объектов.

Уточнение границ (межевание)

Уточнение местоположения границ земельного участка — это комплекс работ, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением их координат, площади и местоположения на местности в соответствии с действующим законодательством РФ.

Уточнение границ земельного участка (т.е. определение реальных границ на местности) имеет ряд преимуществ в дальнейшем:

1. Избежать споров о границах со смежными землепользователями;
2. Получить разрешительную документацию на объекты капитального строительства (например, жилой дом, с возможностью прописки);
3. Избежать рисков о признании строительства – самовольным (в случаях если нарушены допустимые расстояния от границы земельного участка)

Процедура уточнения местоположения и площади земельного участка:

1. Сбор необходимых документов (правоустанавливающие документы на земельные участки) и заказ сведений (кадастровый план территории, кадастровые выписки);
2. Выезд с геодезистом на обмеры земельного участка;
3. Подписание акта согласования границ земельного участка;
4. Подготовка межевого плана;
5. Подача межевого плана в орган кадастрового учета через МФЦ;
6. Получение выписки из Государственного реестра недвижимости (Выписка из ЕГРН).

Объединение земельных участков (образование через объединение земельных участков)

Земельным кодексом РФ ст. 11.6 предусматривается такой вид кадастровых работ как объединение двух (или более) смежных земельных участков в единый земельный участок. Вместе с государственной регистрацией нового земельного участка, прекращается существование отдельных земельных участков.

Наиболее частые причины объединения земельных участков:

1. С целью построить жилой дом на двух земельных участках, при объединение земельных участков снимутся проблемы с получением разрешительной документации;
2. Упрощение процедуры налогообложения (после объединения налогооблагаемым будет один объект, а не как ранее «несколько»);
3. С целью увеличения стоимости такого объекта недвижимости.
   

Необходимые условия для объединения земельных участков:

1. Смежное расположение земельных участков (у объединяемых земельных участков должна быть общая граница);
2. Запрещено смещение границ земельных участков;
3. Границы земельных участков должны быть уточнены (проведено межевание), в ином случае, объединение приостанавливается до уточнения границ земельных участков в соответствии с законодательством РФ;
4. Объединяемые участки должны находится в одном населенном пункте (города, деревни и т.д.);
5. Объединяемые участки должны относиться к единой категории земель, но могут иметь разный вид разрешенного использования (при объединении земельных участков собственник имеет право самостоятельно выбрать разрешенное использование исходя из правил землепользования и застройки той местности, где находится участок).

Объединение земельных участков НЕ допускается:

1. Земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования,
2. Земельных участков, представленных на праве пожизненного наследуемого владения
3. Земельных участков, представленных на праве безвозмездного пользования

за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования ОДНОМУ лицу.

Процедура объединения земельных участков:

1. Сбор необходимых документов (правоустанавливающие документы на земельные участки) и заказ сведений (кадастровый план территории, кадастровые выписки);
2. Подписание декларации о выборе разрешенного использования;
3. Подготовка межевого плана;
4. Подача межевого плана с заявлением об объединении и регистрации права (с оплатой государственной пошлины за регистрацию права) в орган кадастрового учета через МФЦ;
5. Получение выписки из Государственного реестра недвижимости (Выписка из ЕГРН).

Раздел земельного участка (образование через раздел земельного участка)

Также Земельным кодексом РФ ст. 11.4 возможен раздел земельного участка на два и более участка. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Наиболее частые причины раздела земельных участков:

1. При разделе части с домом
2. При продаже части участка;
3. При разделе имущества между супругами и пр.
   

Какие земельные участки НЕЛЬЗЯ делить:

1. Участки, находящиеся в аренде или если на них наложен публичный сервитут;
2. Участки, в результате деления которых полученная площадь не будет соответствовать минимальным и максимальным размерам, установленными правила землепользования и застройки, той местности, где находится участок;
3. Участки, имеющие обременения.
   

Какие участки можно делить:

1. Если образованные участки будут носить самостоятельный характер.
2. Если на земельном участке не расположено никаких строений, то он будет делиться в соответствии с разрешенным его использованием и минимальным размером.

Процедура объединения земельных участков:

1. Сбор необходимых документов (правоустанавливающие документы на земельные участки) и заказ сведений (кадастровый план территории, кадастровые выписки);
2. Подписание декларации о выборе разрешенного использования на образуемые земельные участки;
3. Подготовка межевого плана;
4. Подача межевого плана с заявлением о разделе и регистрации права (с оплатой государственной пошлины за регистрацию права) в орган кадастрового учета через МФЦ;
5. Получение выписки из Государственного реестра недвижимости (Выписка из ЕГРН).

Образование (образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности)

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Условия для образования земельного участка:

1. Размеры образованных земельных участков не должны нарушать градостроительные регламенты местности, в которой образуется участок;
2. Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы населенных пунктов и границы муниципальных образований.

В случае образования земельного участка из земель, собственность на которые не разграничена до проведения кадастровых работ составляется схема земельного участка на кадастровом плане территории для согласования в органе местного самоуправления.

Перераспределение

Земельным кодексом РФ ст. 11.7 предусматривается такой вид кадастровых работ как перераспределение земельного участка.

Перераспределение бывает двух видов:

1. Перераспределение с государственными или муниципальными землями, собственность на которые не разграничена;
2. Перераспределение между смежными земельными участками.

Перераспределение смежных земельных участков — это кадастровая процедура, в результате проведения которой из двух и более участков, образуются новые смежные между собой земельные участки. При этом исходные участки, из которых образовались новые, утрачивают свое существование.

Проведения такой кадастровой процедуры возможно в следующих случаях:

1. Исходные земельные участки должны быть уточнены (т.е. замежеваны);
2. Исходные земельные участки должны иметь одинаковый вид разрешенного использования;
3. Исходные земельные участки должны относиться к одной категории земель.

При перераспределении земель с разными правообладателями оформляется соглашение между собственниками, которым определяются условия возникновения прав на образуемые участки.

Перераспределение с государственными или муниципальными землями, собственность на которые не разграничена возможна с участками:

1. находящихся в собственности граждан;
2. предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
3. При условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В случае перераспределения земельного участка из земель, собственность на которые не разграничена до проведения кадастровых работ составляется схема земельного участка на кадастровом плане территории для согласования в органе местного самоуправления.

‍

Исправление реестровой ошибки

Реестровая ошибка — ошибка о координатах границ и местоположении объекта недвижимости, допущенная при проведении кадастровых работ.

Наиболее частые примеры реестровых ошибок:

1. Наложение границ земельных участков друг на друга;
2. Смещение местоположения координат земельного участка (земельный участок «улетает» с его фактического местоположения)

Реестровые ошибки чаще всего допускается при изготовлении межевого плана (для участков земли) или технического плана (для зданий, строений, сооружений) объекта недвижимости.

Исправляется такая ошибка либо по решению регистрационного органа, либо, если в результате исправления могут быть затронуты права третьих лиц, то по согласию таких лиц, либо по решению уполномоченного судебного органа.

Топографическая съёмка

Топографическая съёмка (также геодезическая или земельная) — комплекс работ, выполняемых с целью получения съёмочного оригинала топографических карт или планов местности, а также получение топографической информации в другой форме.

Выполняется посредством измерений расстояний, высот, углов и т. п. с помощью различных инструментов (наземная съёмка), а также получение изображений земной поверхности с летательных аппаратов (аэрофотосъёмка, космическая съёмка).

Съёмка земельных участков, зданий, сооружений, подземных коммуникаций

Для подготовки межевых планов или технических планов на объекты капитального строительства сначала производится съемка и замеры этих объектов в присутствии собственников этой недвижимости.

Вынос границ земельного участка в натуру

Вынос в натуру границ земельного участка — это процесс, направленный на установление на местности границ земельных участков, информация о которых содержится в государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Цель выноса границ в натуру —  это точно указать территорию, которую может использовать собственник, не нарушая законодательство РФ.  Самостоятельно определять координаты границ не рекомендуется, так как в случае возникновения проблем могут возникать даже судебные тяжбы.

В каких случая вынос границ необходим:

1. Если участок вновь образуемый и не имеет заборов или иных ориентиров, указывающих на границы земельного участка;
2. Если Вы приобрели участок и хотите точно знать свои границы;
3. Если возникают споры по границе с соседями;
4. Если вы не уверены в правильности расположения забора;
5. При продаже земельного участка. Этим Вы сможете убедить покупателей в чистоте сделки.